1 luglio 2009
Tetti fotovoltaici: superficie o locazione?
Una delle tematiche più dibattute nell’ultimo anno è quella relativa al titolo in base al quale assicurare ad un soggetto terzo rispetto al proprietario di un tetto la possibilità di installarvi sopra un impianto fotovoltaico.
Tipico esempio: il proprietario di un capannone non ha intenzione di investire o indebitarsi per costruire un impianto fotovoltaico sul tetto dell’immobile, anche se l’operazione ha una certa sicurezza e un tempo di rientro, grazie a tariffe incentivanti/certificati verdi/conto energia, che la consiglierebbero. Un soggetto terzo allora si propone per costruire su quel tetto un proprio impianto e gestirlo in autonomia, pagando una fee al proprietario.
Dilemma: la locazione è soggetta a revocatoria fallimentare in caso di fallimento del proprietario del tetto, mentre la costituzione di un diritto di superficie ha un costo maggiore (ma questi sono solo i problemi macroscopici di ciascuna delle sue opzioni).
Al giurista che trova la soluzione alla questione il mondo del fotovoltaico offrirà una birra.
Proviamo ad approfondire il tema?
Casistica e teorie: 3, 2, 1, via!
Scritto il 1-7-2009 alle ore 11:00
Mi vengono in mente le servitù industriali (ma resta da provare l’utilità per il fondo e non per l’attività industriale) o le servitù aziendali.
In ogni caso, l’art. 1322 c.c. ammette i contratti atipici purchè diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela. Purtroppo in Italia tendiamo sempre a ricondurre le novità alle figure già note.
Cosa ne pensa?
Scritto il 1-7-2009 alle ore 16:29
Usufrutto temporaneo.
Scritto il 3-8-2009 alle ore 16:44
Secondo me ci troviamo di fronte alla figura della locazione atipica. Non credo si possa ricorrere all’istituto della locazione commerciale (trattasi di locazione di immobile per uso non abitativo o promiscuo) nè ad un diritto di superficie, ad un usufrutto o a servitù aziendali(coincidendo il fondo dominante e quello servente).
Quindi seppure non tipizzata, la locazione potrebbe andar bene, sebbene il rischio della revocatoria fallimentare a danno del locatore sia sempre incombente.
In questo caso, l’unica ipotesi di opponibilità della locazione al fallimento è quella della data certa anteriore al fallimento stesso se la durata del contratto è inferiore ai 9 anni, oppure la trascrizione dello stesso se la durata è ultranovennale.
Quindi informiamoci preventivamente della sicura situazione patrimoniale/finanziaria del proprietario del tetto e poi, se del caso, stipuliamo contratto di locazione, apponendovi una data certa, magari attraverso il relativo servizio erogato presso ogni ufficio postale.
Scritto il 3-9-2009 alle ore 13:13
non è un contratto di superficie in quanto il diritto di superficie consiste nell’edificare e mantenere una costruzione al di sopra (o al di sotto) di un fondo di proprietà altrui. il tetto di un capannone non è un fondo…
bensì è una porzione di immobile che, come una normale locazione che “è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.
Scritto il 16-12-2009 alle ore 01:19
Carissimi,
mie opinioni e stimoli:
per Prascina: mi pare un’idea da approfondire;
per Di Ioia: l’usufrutto è sempre temporaneo. Credo che questa figura non sia utilizzata per lo scarso potere di controllo che residua in capo al proprietario dell’edificio (che così si sente poco tutelato) e per la scarsa elasticità dell’istituto. Inoltre esistono problemi di contabilizzazione del corrispettivo versato.;
per Faotto e per “Antonio” (che prego di firmare anche con il cognome, la prossima volta): grazie per il commento, a mio parere non è possibile escludere la possibilità di costituire il diritto di superficie, anche perché è il sistema più tutelante, sebbene costoso. Il fatto che il tetto del capannone non sia un fondo è superato dal fatto che si opera considerando il diritto di superficie sul tetto dell’immobile come diverso da quello sul fondo su cui insiste l’immobile.
Scritto il 9-2-2010 alle ore 21:02
Salve vorremmo installare come “Società agricola Aldrovandi Marta e Patrizia SS” un impianto fotovoltaico sul tetto di circa 400mq di un capannone ad uso agricolo di proprietà di Aldrovandi Marta e Aldrovandi Patrizia (ereditato dal padre).
Ci hanno detto che per fare tutto ciò le persone fisiche proprietarie dell’immobile, devono fare un atto “diritto di superficie”, dove concedono l’uso del tetto alla società, essendo il reddito non agricolo e non riconducibile all’attività agricola.
Ma il diritto di superficie dovrebbe corrispondere al 18% del valore, in questo caso, dei capannoni; essendo le persone fisiche proprietarie dei capannoni, le stesse intestatarie della società, invece che spendere tutti questi soldi, non si può fare una scrittura privata o un canone di locazione fittizio?
Spero di essermi spiegato nei termini corretti.
Quanto verrebbe a costare questo “diritto di superficie” per almeno 30 anni?
Grazie Matteo Maresca.
Scritto il 26-2-2010 alle ore 18:27
Buongiorno,
Premesso che non sono un giurista faccio una domanda, prendendo in considerazione quanto detto da Emanuella Prascina “…l’art. 1322 c.c. ammette i contratti atipici purchè diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela…” non si potrebbe stipulare un contratto con le due figure??? Chiedo scusa se quanto chiesto sia una eresia.
Santiago Faccini
Scritto il 2-3-2010 alle ore 01:06
nel caso facessi realizzare un impianto fotovoltaico sul tetto del mio capannone da una azienda terza che mi propone un contratto ventennale potrei eventualmente vendere lo stesso immobile prima della scadenza di questi vent’anni? e se si l’immobile stesso subirebbe una svalutazione dovuta all’esistenza di questo contratto ? grazie
Scritto il 3-3-2010 alle ore 15:53
Caro Francesco,
credo che la soluzione si possa ritrovare nel potere contrattuale che il proprietario del capannone riesce ad esercitare. Entrambe le possibilità sembrano legittime ed adatte a casi diversi. Chiaramente l’utilizzo del diritto di superficie permetterebbe una maggior commerciabilità, d’altro canto il proprietario potrebbe non voler concedere un diritto reale.
Scritto il 10-3-2010 alle ore 09:54
Buongiorno a tutti,
leggendo le varie risposte e possibili soluzioni mi è sorto un ulteriore dubbio, ammesso che il diritto di superficie sia indicato per il tetto del capannone come si risolve il problema tragitto cavidotti fino alla cabina di consegna?
Qualcuno ha già trovato una soluzione?
Scritto il 24-3-2010 alle ore 23:01
Salve, l’argomento mi interessa molto.
Sarei interessato ad installare un impianto sul tetto di un condominio, accollandomi le spese, visto che gli altri condomini non sono interessati.
Però il mio dubbio è: come faccio a “difendermi” da improvvisi cambiamenti di veduta? mi faccio vendere il diritto di superficie?
Serve un atto notarile come in una compravendita?
… e soprattutto quanto costa?
Scusate per le molte domande e grazie in anticipo per le risposte.
Daniele.
Scritto il 6-5-2010 alle ore 16:13
Non afferro: perchè vi ponete questi dubbi? illustratemi in quali casi il contratto di locazione formerebbe oggetto di revocatoria, a me pare un’eventualità rara…
garzie
Scritto il 19-8-2010 alle ore 22:11
Se è in gioco una birra sono sempre disponibile: in entrambi i casi – vincita o sconfitta – posso brindare.
La mia soluzione, in un caso, per evitare – apertis verbis – l’assurdo fardello fiscale dell’imposta di registro – che contrasta con due Direttive CEE che dispongono l’eliminazione di ogni tax burden sulle rinnovabili – fu di redigere l’atto all’estero, dal momento che la società realizzatrice era straniera. L’atto fu imposto a tassa fissa, dopo il ricevimento del Notaio italiano come atto rogato all’estero. In caso di fallimento del proprietario dell’immobile, il contratto verrà “opposto” al fallimento e, avendo data certa ( attesi i tempi “fallimentari”), si dovrebbe riuscire a conservare il diritto.
Scritto il 1-10-2010 alle ore 16:50
Buonasera,
in caso in cui facessi installare un impianto fotovoltaico sul tetto del mio capannone, chi paghera’ l’ICI?ci sara’ uno sgravio per me ed un contributo dalla societa’ che ha avuto il diritto di superficie?
grazie, erika
Scritto il 18-2-2011 alle ore 16:31
Salve,
sono un amministratore di una societa’ nel settore delle costruzioni, vorrei realizzare un impianto fotovoltaico al fine della vendita su un terrazzo di un immobile.
L’immobile non e’ di mia proprieta’ bensi’ di mio padre che a titolo gratuito rilascerebbe diritto di superfice del terrazzo per una durata di 30 anni al fine dell’installazione di detto impianto con il solo onere a carico della mia societa’ della manutenzione ordinaria e straordinaria del terrazzo stesso. Posso realizzare l’impianto? ed e’ sufficente una scrittura privata tral e parti?
Scritto il 23-7-2011 alle ore 11:19
ho una domanda
posso fare un impianto fotovoltaico con l’azienda agricola su un capannone industriale dove fanno attivita’ produttiva industriale
urgente risposta
Scritto il 17-11-2011 alle ore 19:53
Io farei un contratto di locazione condizionato (al rilascio di tutte le autorizzazioni del caso), con contestuale costituzione del diritto di superficie, sottraendolo quale eccezione all’operatività dell’art. 1350 C.c, ma tracrivendolo ai fini della revocatoria a causa della durata ultranovennale.
Che ne dite?
Scritto il 18-11-2011 alle ore 23:24
salve abito in un condominio di 6 persone, e vorrei realizzare un impianto fotovoltaico di mia proprieta sul tetto condominiale, mi hanno detto che è possibile rispettando i millesimi del mio tetto, ma io sinceramente ho qualche dubbio-
Qualcuno ha qualche decreto legge o esempi in riguardo? graziee
Scritto il 20-12-2011 alle ore 13:44
Hello guys!C’è qualcuno che veglia su queste pagine?
QUOTE la locazione è soggetta a revocatoria fallimentare in caso di fallimento del proprietario del tetto UNQUOTE
Per cortesia consultate il 67LF che disciplina la revocatoria e fatemi sapere ai sensi di quale comma e numero la locazione verrebbe in linea di conto perchè io NON LA TROVO a meno di volerla inquadrare fra gli atti con lesione ultra dimidium… non è che ci stiamo confondendo con la disciplina dei contratti pendenti per casoooo?
Scritto il 20-12-2011 alle ore 22:29
Gentilissima,
due osservazioni corrette:
– nel post iniziale avevo peccato in sintesi. I rischi in caso di scelta della locazione, in caso di fallimento del locatore, sono infatti i) revocatoria qualora ne sussistano i presupposti (art. 76) e ii) facoltà di recesso del curatore del rispetto ai contratti di locazione di immobili se di durata superiore a 4 anni dalla dichiarazione di fallimento;
– veglio sulle pagine, ma recentemente il troppo lavoro mi ha costretto a scrivere pochi posts. Sarà il proposito per l’anno nuovo.
Intanto, la risposta è l’occasione per fare a lei e agli altri che ci leggano gli auguri per la tornata d’anno!
FGA
Scritto il 27-12-2011 alle ore 12:06
Grazie ricambio con un estratto dalle regole applicative per il riconoscimento delle tariffe incentivanti di cui al d.intrem 5.5.11, le quali parrebbero ammettere oltre alla proprietà, la locazione e i diritti reali di usufrutto, superficie e servitù negativa:
“dichiarazione sostitutiva di atto di
notorietà resa ai sensi del DPR 445/00 circa il possesso di un idoneo titolo che comprovi la proprietà, la locazione (con diritto di costruire l’impianto), l’usufrutto, il diritto di superficie o di un contratto di servitù stipulato per atto pubblico, con contenuto negativo e obbligo, a carico del proprietario del terreno, di non costruire, o permettere a terzi di costruire, impianti fotovoltaici a terra in tale area per l’intera durata dell’incentivazione;”
Scritto il 9-3-2012 alle ore 12:25
Buongiorno.
Scrivo nella qualità di responsabile tecnico di una società che è aggiudicataria, in seguito ad avviso pubblico, del diritto di superficie dei tetti di un’area artigianale di proprietà comunale. La durata del diritto è per 20 anni a fronte di un canone annuo da versare annualmente. Dovendo redigere il contratto il segretario comunale ha posto, quale importo ai fini di tassazione,il canone per l’intero periodo, 20 anni. Volevo sapere se è corretta tale interpretazione o se l’importo deve essere quello del canone annuale. Grazie
Scritto il 21-3-2012 alle ore 13:55
So che non é molto pertinente ma potrebbe servire.Ho un mandato di ENEL per l acquisizione del diritto di superficie,se qualcuno è interessato mi contatti al 3939754315 oppure fabio.bagini71@libero.it
Grazie per la disponibilità
Scritto il 23-3-2012 alle ore 19:03
Per cessione ventennale diritto di superfecie di un tetto.Valutiamo con il condominio se possibile conferire diritto di superficie con maggioranza dei 2/3 assembleare di condominio o se è necessario tutte le firme dei 70 prorietari di un condominio, dal Notaio.
Grazie Serafino Scapecchi
Scritto il 24-3-2012 alle ore 11:39
SALVE NESSUNO HA ANCORA RISPOSTO A QUESTO QUESTITO:
Sarei interessato ad installare un impianto sul tetto di un condominio, accollandomi le spese, visto che gli altri condomini non sono interessati.
Però il mio dubbio è: come faccio a “difendermi” da improvvisi cambiamenti di veduta? mi faccio vendere il diritto di superficie?
Serve un atto notarile come in una compravendita?
… e soprattutto quanto costa?
Scusate per le molte domande e grazie in anticipo per le risposte.
Scritto il 25-3-2012 alle ore 10:55
Questo è il nodo gordiano che non è stato ancora sciolto….
si dibattte se per assicurarsi il possesso del tetto sia necessario acquisire un diritto reale immobiliare quale la superficie, per il che occorre stiuplare un atto pubblico o scrittura privata autenticata (notaio), o se sia sufficiente un contratto di locazione (che non è costitutivo di un diritto reale ma attribuisce il pssesso della porzione dell’immobile-tetto), naturalmente di durata ultranovennale per il quale occorre soltanto la trascrizione nei pubblici registri (Conservatoria dei registri Immobiliari presso agenzia delTterritorio); consiglierei prima di stipulare di sentire anche il Conservatore competente per territorio cosa vuole per trascrivere.
Se si opta per il dir di superficie, i notai di Como hanno pubblicato le tariffe qui:
http://www.notaicomolecco.it/Detail_SimplePage_Results?ID=381&loid=118
Scritto il 26-3-2012 alle ore 12:59
Se può valere la mia esperienza da commerciale vi posso dire che ENEL utilizza esclusivamente atto notarile con cessione ventennale del dds
Scritto il 26-3-2012 alle ore 14:11
qualcuno sa dirmi qualcosa in merito al 5° conto energia ? cosa cambia? da quando andra’ in vigore? se si ha intenzione di fare un impianto superiore a 200 kwp e’ possibile rientrare nel 4° conto o conviene aspettare nuove disposizioni?
Scritto il 26-3-2012 alle ore 17:29
Tra l’altro se non ricordo male emptio non tollit locatum
Scritto il 27-3-2012 alle ore 21:05
Risposta al Sig. Alberto
Il v’ conto energia non è ancora ufficiale ma indiscrezioni parlano di un dimezzamento degli incentivi,quindi circa 15 cent x kwh oltre ad una riduzione di fondi a SOLI 100 mil di euro per semestre.
Per quanto riguarda la tempistica,a impianto collaudato deve aggiungere 45/60 gg per l allacciamento al gse
Ciò vuol dire che ha circa 5/10 gg per decidere
Mi contatti se Le interessa un preventivo e un installatore superrapido oppure valuti la soluzione di cessione del dds
Se le cose restano così la cessione del diritto di superficie diventerebbe la soluzione piu interessante
A disposizione per chiarimenti. 3939754315. fabio.bagini71@libero.it
Scritto il 8-6-2012 alle ore 16:10
Salve ha tutti, ho dato in locazione l’immobile e affittato l’azienda, vorrei istallare un impianto fotovoltaico. Devo chiedere il nulla osta all’affittuario?
Grazie in anticipo a tutti.