17 giugno 2009
Responsabilità nella certificazione energetica degli edifici
Individuare i profili di responsabilità che siano ravvisabili in relazione alla certificazione energetica degli edifici è un esercizio interessante che contribuisce a far comprendere quali siano i rischi per i professionisti coinvolti.
Non si tratta di mera speculazione, ma di una riflessione che nasce dall’esperienza del lavoro e che serve a razionalizzare per poter affrontare e possibilmente risolvere il problema.
Ecco allora due liste preliminari relative ai soggetti che possono essere coinvolti e ai profili di responsabilità, che chiederei agli utenti di questo blog di commentare e possibilmente integrare. Come noto, in diritto si può dire tutto e il contrario di tutto e l’applicazione della legge va spesso al di là dell’immaginazione – già fervida – degli operatori giuridici.
Soggetti individuabili come possibili responsabili:
- certificatore energetico;
- progettista;
- costruttore o general contractor;
- fornitore;
- proprietario o trader dell’immobile.
Profili di responsabilità:
- responsabilità contrattuale (nei confronti del proprio committente, in capo a ciascun fornitore di beni, servizi, consulenza o nei confronti del destinatario finale dell’immobile..);
- responsabilità extracontrattuale (nei confronti della proprietà o del destinatario finale, in capo a tutti i soggetti coinvolti);
- responsabilità di diritto speciale, in base alle sanzioni stabilite dal D.Lgs. n. 192/2005 e, ancor prima – e con qualche problema di sovrapposizione normativa – del D.P.R. n. 380/2001 (in capo a ;
- responsabilità penali in base al combinato disposto dell’art. 480 c.p. (falsità ideologica commessa dal pubblico ufficiale in certificati o in autorizzazioni amministrative) con l’art. 48 c.p. (errore determinato dall’altrui inganno), oppure ex art. 640 c.p. (truffa), o addirittura, qualora siano coinvolti tre o più soggetti, in associazione per delinquere (art. 416 c.p.)
Un po’ di ipotesi di responsabilità per stimolare il dibattito:
1) il certificatore energetico attesta una classe di appartenenza dell’immobile migliore rispetto a quella reale per propria colpa non giustificabile alla luce di problemi tecnici di particolare difficoltà. Profili di responsabilità ipotizzabili: i) responsabilità contrattuale nei confronti del committente la certificazione (che viene messo in una posizione a rischio con i destinatari finali dell’immobile), ii) responsabilità extracontrattuale nei confronti del soggetto non committente che sia stato danneggiato dalla sua certificazione falsata, ad esempio l’acquirente di un immobile che ha speso più del dovuto, iii) sanzionabilità ex art. 132 del D.P.R. n. 380/2001 ed ex art. 15 del D.Lgs. n. 192/2005.
1 – bis) stessa ipotesi ma con dolo del certificatore. Profili di responsabilità ipotizzabili oltre a quelli di cui al punto 1): i) induzione in errore del pubblico ufficiale, ii) truffa.
2) costruttore che induce in errore il certificatore (che magari sbaglia e basa la propria certificazione solo sul progetto, senza indagine in cantiere) e ottiene con ciò una certificazione migliorativa rispetto al reale: i) responsabilità extracontrattuale nei confronti del certificatore e del destinatario finale dell’immobile, ii) induzione in errore del pubblico ufficiale, iii) truffa, iv) sanzionabilità ex art. 132 del D.P.R. n. 380/2001 ed ex art. 15 del D.Lgs. n. 192/2005.
Volete ipotizzare altri casi?
Penso che possiate ipotizzarne molti (e vi invito a farlo). Basti pensare che anche nel caso in cui un certificatore attribuisca ad un edificio una classe inferiore rispetto a quella che gli sarebbe spettata vi è una sua responsabilità contrattuale nei confronti del proprietario dell’immobile (extracontrattuale, nel caso in cui non sia stato lui il committente della certificazione), perché il prezzo spuntato da questi in caso di vendita o locazione dell’immobile sarà più basso di quello possibile in caso di corretta stima.
Come affrontare – e possibilmente risolvere – il problema costituito da queste possibili responsabilità. Ho alcune idee in merito, specie sotto il profilo della contrattualistica (ecco un indizio), ma chiedo prima una vostra pronuncia per incentivare il dibattito costruttivo…
3, 2, 1, .. Via!
Scritto il 23-6-2009 alle ore 15:02
Nel 2007 ho acquistato una mansarda che ha subito manifestato problemi di isolamento termico oltre che gravi inadempienze sotto il profilo acustico.
Poichè il titolo edificatorio risale al 2000, il costruttore, alle mie rimostranze sulla invivibilità dell’appartamento, mi risponde di essere in regola con le normative prescritte e che è normale che una mansarda sia calda d’estate e fredda d’inverno.
Ora chiedo, anche se non v’è l’obbligo di certificazione energetica, c’è un modo per ascrivere le dovute responsabilità al costruttore che al giorno d’oggi vende immobili scarsamente isolati?
Grazie
Scritto il 24-6-2009 alle ore 15:56
Il costruttore costruisce cercando il risparmio (che è il suo guadagno), il certificatore certifica a costo fisso, il committente compra “come vista e piaciuta” ora, chi dovrebbe far costruire in un certo modo la casa al costruttore?
La prima risposta è il cliente ma di clienti ce ne sono tanti di cui molti poco attenti (per la gioia dei costruttori) ma allora non basterebbe fare divenire obbligatori al costuttore (che tra l’altro è quello che guadagna di più nella catena sopra) certi requisiti minimi di isolamento oltre a il contentino dei pannelli solari termici della legge attuale (ho visto edifici di 4 piani con 2 pannelli da 1,5 m3…).
Andrea (Classe energetica A+)
Scritto il 29-6-2009 alle ore 10:18
Sono ancora in attesa della risposta dell\’avv. Arecco, può gentilmente riscontrare?
Grazie
Scritto il 30-6-2009 alle ore 13:23
Per Andrea F:
le risponderò ma con due precisazioni.
Risposta: certamente, secondo le regole della responsabilità contrattuale. Occorre considerare (sulla base del capitolato fornito in sede di acquisto o di altri elementi) che tipo di bene è stato promesso e cosa è stato invece consegnato.
Due inviti:
1) firmatevi con nome e cognome per intero, altrimenti cancelleremo i commenti;
2) questo blog non è proprio un servizio di consulenza individuale ma un luogo in cui discutere in merito a problemi professionali sorti nell’ambito del proprio lavoro. Non attendetevi che un blogger risponda a tutte le domande che ponete, perché (i) tace perché è preferibile che la soluzione emerga dal confronto; (ii) essendo un professionista, è abituato a fornire le proprie risposte dietro compenso.
Non se la prenda: è solo stato il primo a porre le problematiche. D’altronde, come ho premesso, legge sia le mie precisazioni che la mia sintetica risposta al suo quesito. Confido di continuare a dialogare con lei, con il suo nome completo e con l’acutezza che ha caratterizzato il suo commento.
Un saluto!
Francesco Arecco
Scritto il 30-6-2009 alle ore 15:50
Certo che non me la prendo,anzi mi scuso se non ho letto le regole del blog: come richiesto aggiungo il cognome,Faotto, e professione, Giurista d’impresa a Treviso.
Inoltre preciso solo che ho richiesto la sua opinione non avendo altri fornito una risposta soddisfacente, a parte andrea D, alla tematica sollevata ormai da una settimana.
Inoltre come avrà notato il quesito posto era generico,così come la sua risposta d’altronde.
Non pretenderei consulenze private, anzi, l’obiettivo del blog credo sia appunto quello di sollevare opinioni anche di taglio giuridico, su questioni attinenti all’ambiente ed in particolare alla certificazione energetica.
MI perdoni ma, essendo anch’io professionista del diritto, non specializzato nelle discipline ambientali ed affini, vorrei confrontarmi con chi, come lei, offre una sensibilità maggiore a discipline divenute oramai imprescindibili. Lungi dal sottoscritto l’idea di aprofittare “a gratis” della consulenza degli esperti.
Scritto il 30-6-2009 alle ore 16:48
Caro Collega La ringrazio, perché il suo commento chiarisce alcuni punti cardine della filosofia di Postilla: scambio di opinioni fra professionisti, chiarezza e onestà intellettuale. Sono contento perché i blog-utenti come lei stanno partendo con il piede giusto!
Un saluto!
Francesco Arecco
Scritto il 13-5-2010 alle ore 21:47
Gent.mo Avv. Arecco,
buonasera.
Le scrivo per sottoporre alla Sua attenzione un caso un po’ complicato. Cercherò di essere sintetica ma esaustiva:
- viene firmato un compromesso per l’acquisto di un appartamento pubblicizzato come appartenente in classe B(su sito internet dell’impresa edile e su pubblicità) ma sul compromesso non viene messo per iscritto;
- il cliente chiede attestato di certificazione e fideiussione (si tratta di un appartamento ancora in costruzione. Ad oggi, a distanza di 1 anno non è ancora stata depositata dichiarazione di fine lavori);
- l’impresa indugia, dicendo che non possono dare certificazione di un singolo apparatamento. Il cliente fa eseguire a sue spese un attestato di classe energetica che dà C quale risultato.
- I tentativi di mediazione con l’impresa falliscono e il cliente si rivolge all’avvocato.
- l’impresa fa protocollare in Comune, oltre i termini del rogito, una certificazione energetica in cui viene dichiarata B la classe di appartenenza dell’appartamento.
- Il cliente si rivolge ad un altro perito (tramite Codacons) che simula un altro attestato di certificazione energetica che dà C quale risultato. Il cliente si rivolge anche a CESTEC he fa esposto all’impresa poiché non poteva far protocollare certificazione senza dichiarazione lavori.
- Il cliente si sente truffato, sia perché la fideiussione non gli è mai stata consegnata sia perché dubita dell’attendibilità della certificazione protocollata dall’impresa, e chiede risoluzione contratto e restituzione caparra.
Lei come affronterebbe questa causa?
Il cliente è molto preoccupato anche per la possibilità che l’impresa, che ad oggi non ha venduto nessuno degli appartamenti della palazzina, possa dichiarare fallimento.
Spero possa illuminarmi su questa questione.
La ringrazio in anticipo per la Sua cortese attenzione.
Scritto il 29-6-2011 alle ore 20:07
Mi presento sono Bionaz Gian Maria, un geometra libero professionista, con la passione per questa nuova materia l’energia; vista come rendimento di una casa e che possa in un qualche modo ridurre i costi di gestione. Sono un professionista esperto in CasaClima e con la possibilità di fare consulenze energetiche. Mi scuso in anticipo se vengo qui a provare a dare mie indicazioni, da semplice professionista e non da giurista. In merito al problema della Dottoressa Emilia è complicato, mi limito a restare in quello che i miei studi e la mia professione mi aiutano mi supportano nel dare alcune risposte. Quello che è importante da vedere è chi ha firmato il primo certificato energetico. E quale data, se indicata, è stata posta sul suddetto documento. E mi viene da dire il metodo di calcolo era conforme a quanto il D.Lgs 192 e aggiornato dal D.Lgs 311, davano indicazione su come e cosa dovesse essere riportarto? Quello che da tecnico le posso dire è di verificare questi particolari sul certificato: 1 Se c’è riscontro su quanto la Legge indicava la compilazione del documento. 2 Se il certificato è firmato da un tecnico esterno all’impresa. 3 Se viene riportato il metodo di calcolo o da indicazione su riferimenti di Legge (come per esempio D.Lgs 311/2006). Vedo che arrivo tardi nel provare a darle consigli, se avesse bisogno mi contatti pure se necessitasse di ragguagli tecnici (mail giamma1978@hotmail.com)
Scusatemi per l’intrusione e per non essere un giurista.
Vi auguro una buonagiornata
Scritto il 19-2-2012 alle ore 03:59
Due anni fa ho emesso un certificato energetico basandomi su un sopralluogo eseguito presso l’abitazione e sui documenti depositati dal progettista presso il comune, unitamente al collaudo ed alla fine del lavori, ho in mio possesso anche la certificazione con la quale il direttore dei lavori e l’impresa certificano che l’isolamento termico è quello dichiarato negli allegati deppositati. A distanza di 2 anni l’acquirente minaccia una causa perchè si è accorto che l’abitazione è priva di isolamento nonostante sui documenti in mio possesso è dichiarato. Il giorno del sopralluogo di due anni fa non avevo modo di verificare l’esistenza dell’isolante se non rompendo fisicamente il muro, allora mi sono attenuto alla documentazione del progettista. A quali rischi legali vado incontro?
Grazie
Selva Davide